Costa Tropical · 格拉纳达 · 安达卢西亚
种得出芒果的海岸 以及在这里买房前您需要知道的一切
格拉纳达一百公里的海岸线，位于 Costa del Sol 和阿尔梅里亚之间。内华达山脉在这里伸入地中海，冬天从未真正到来。这里介绍在此生活是什么样子，并用直白的话说明外国人在这里买房需要做些什么。
- 320 每年晴天天数
- 18–30°C 一月至八月的午后平均气温
- 1 小时 到马拉加机场
- 90 分钟 到内华达山滑雪场
- 33% 比 Marbella 便宜
数据核实于 2026 年 8 月。下面每个数字都注明了出处。
朝向
一段直到 2015 年才通高速公路的海岸
从 Nerja 向东驶出，越过 Cerro Gordo 岬角，您就把 Costa del Sol 甩在了身后。接下来是格拉纳达省约一百公里的海岸线，它的样子和性格都与隔壁省份截然不同。
这种不同首先来自地质。Sierra de Almijara 和 Sierra de Lújar 的最后几道山脊并没有在水边停下，而是直接伸进海里。所以这里没有一条背后跟着公路的长长平坦海滩，而是一连串岬角、悬崖和小海湾，每处都有自己的进出道路、自己的避风处和自己的小气候。这里容不下十层高的公寓楼墙，因为这段海岸的大部分地方根本没有可以建楼的平地。
这也是它一直默默无闻的原因。A-7 高速公路在 2007 到 2015 年间分段修到这里；在此之前，所有人都开老 N-340 公路——那条悬在 Maro 上方的悬崖公路，海面远在下方，几乎没有像样的护栏。它至今还在，也仍是安达卢西亚最好的自驾路线之一。但四十年来，它让这段海岸比地图上显示的远了一个小时，于是开发商都去了西边。
- 位置
- 格拉纳达省的海岸线，位于 Nerja 和阿尔梅里亚之间
- 长度
- 约 100 公里，从 Cerro Gordo 到 La Rábita
- 管理机构
- Mancomunidad de la Costa Tropical 联合体的 20 个市镇，其中只有约一半临海
- 最近的机场
- 马拉加（AGP），向西 80–110 公里，走高速公路约一小时
- 最近的城市
- 格拉纳达，向内陆 65–76 公里，沿 A-44 上行 50–70 分钟
- 美中不足
- 这段海岸上没有任何铁路。汽车不是可有可无的。
气候
为什么芒果能在这里生长，而在欧洲其他地方不行
在这里，“Tropical”（热带）不是房产中介的说辞，而是农业事实：这是欧洲大陆唯一一段大规模商业种植芒果、牛油果和番荔枝的地带，原因是一道山墙横亘在大海与欧洲大陆其他地区之间。
内华达山脉和沿海的 Almijara、Tejeda、Alhama、Lújar 诸山构成一道屏障，北方的冷空气无法越过。真正下沉过来的空气，在下降过程中已被加热、变干。山脚下，地中海把夏天的热量一直保存到十二月，并在整个冬天慢慢释放出来。结果，这条海岸带实际上没有霜冻：在 Motril，一年中最冷的月份白天平均 13.3°C，夜间 9.0°C。
每年 320 天阳光，这个数字从何而来
这条海岸上每本宣传册都会引用这个数字，而它经得起推敲。AEMET 记录显示，Motril 每年只有 45.4 天有明显降雨，也就是说有 320 天完全不下雨。年日照时数为 2,850 到 3,000 小时，全年平均下来每天接近八小时，冬天也算在内。
年降雨量 379 毫米，约为伦敦的一半，而且几乎全部集中在十月到三月。七月和八月加起来平均不到 3 毫米。如果您习惯了北欧的夏天，要明白这意味着您的花园需要灌溉，而不是说这里从不下雨。
实话实说：缺点
八月潮湿，夜间气温几乎不低于 21°C；空调在这里不是奢侈品，正因为它，您七月的电费会比一月高。秋天偶尔会有 gota fría，即切断低压，一个下午就能下完一季的雨，让 rambla（干河道）泛滥成灾；在干河道底部买任何房产之前，都要先查洪水风险地图。水是这个地区的长期问题：2026 年 6 月，Béznar 和 Rules 水库的蓄水率分别为 83% 和 71%，海岸地区已宣布解除干旱“预警前”状态，但整个格拉纳达省过去十年都过得很艰难。
城镇
同一段海岸，六个完全不同的选择
坦白地总结：这里有一座全年都有城市生活的城镇，两座全年都有村镇生活的城镇，其余一长串地方都会冬眠。您想要哪一种，是第一个问题，而且比风景更重要。
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大多数外国人的选择
Almuñécar
- 人口
- 27,500
- 外国出生
- 20%
- 挂牌价
- €3,390/m²
这段海岸最大的度假城镇，也是唯一一个在旅游业之下还有真正老城区的地方：狭窄的街道向上通往 Castillo de San Miguel 城堡，城堡下方的植物园里有罗马时代的鱼类腌制工坊，Torrecuevas 的一座渡槽两千年后仍在输送灌溉用水。Peñón del Santo 岩岬把海滨分成风格不同的两半。这里整个冬天都有生气，在这段海岸上，这比听起来要难得。
适合您，如果您想要一座真正的城镇，需要时有人说英语，并且能忍受八月。
八月人口超过 100,000。停车、餐厅等位和急诊排队都会体现出来。
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一个近乎完美的马蹄形海湾
La Herradura
- 人口
- 4,900
- 所属
- Almuñécar
- 挂牌价
- 这里最高
两端被岬角封住，西边是 Cerro Gordo，东边是 Punta de la Mona，受保护的海床使它成为西班牙南部的潜水之都。1562 年 10 月 19 日，西班牙舰队二十八艘桨帆船中有二十五艘在一个下午内于这片海湾覆灭；这些沉船也是人们来这里潜水的原因之一。Marina del Este 游艇码头位于东侧岬角另一边，有 227 个泊位，每年夏天都会停满。
适合您，如果您想要这段海岸最漂亮的地址，步行就能到船边。
从十一月起人迹骤减，而且这个村子的整体房价指数被少数几栋别墅拉偏了。
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明信片上的那幅画
Salobreña
- 人口
- 12,700
- 外国出生
- 17%
- 挂牌价
- €2,528/m²
一座白色小镇层层叠在一块巨岩上，顶上是一座纳斯里德城堡，坐落在一片绿色平原中央，离海一公里。这块巨岩曾经是一座岛；Guadalfeo 河花了几千年在它周围淤积泥沙，您开车穿过的这片肥沃得惊人的平地，就是这条河的杰作。vega（河谷平原）上至今仍种着甘蔗，La Caleta 的糖厂从 1861 年一直运转到 2006 年，厂里有欧洲糖厂中最后一台仍在工作的蒸汽机。
适合您，如果您想要一座仍有人真正居住的山城，以及一片背后是农田而不是楼群的蓝旗海滩。
老城很陡。在爱上风景之前，先看看从停车处走到家门口的那段路。
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海岸上班的地方
Motril
- 人口
- 60,000
- 外国出生
- 11%
- 挂牌价
- €1,919/m²
格拉纳达省第二大城市，而且它不假装自己是度假地。这里有市场、中学、二月份照常营业的银行、有渡轮通往摩洛哥的商业港口，还有海岸上唯一的医院 Hospital Santa Ana。它的海滩区则是另一回事：低层高尔夫区 Playa Granada 挂牌价 €3,201/m²，而两公里外的市中心是 €1,613/m²。
适合您，如果您要长期定居、有孩子，或者希望离急诊科二十分钟以内。
它最不漂亮，说英语的人也最少。在市政厅您会需要西班牙语。
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Torrenueva Costa、Calahonda、Castell de Ferro
东部海滩
- 人口
- 3,200 / 5,300
- 外国出生
- 19%
- 挂牌价
- 最便宜
过了 Motril，海岸每过一个岬角就更安静、更便宜。Torrenueva Costa 在 2018 年才从 Motril 分出，成为独立的市镇，如今是省内增长最快的地方之一，自 2019 年以来人口增长近五分之一，还拥有格拉纳达第一条沿悬崖的 Blue Trail（蓝色步道）。Gualchos-Castell de Ferro 由四个聚居点组成，从海边一直延伸到海拔 330 米，Cala de Rijana 海湾适合潜水。
适合您，如果预算是限制，而安静正是目的。
十月到复活节之间确实非常安静。问清您那条街上具体哪些店铺一月营业。
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Jete、Otívar、Lentegí、Ítrabo、Molvízar
Valle Tropical
- 人口
- 368 – 3,100
- 到海滩
- 10–30 分钟
- 挂牌价
- 另一个市场
几乎在任何地方转向内陆，十分钟之内您就会置身于一个完全不同的西班牙。Almuñécar 和 Salobreña 背后的山谷里散布着一串村庄，每个只有几百人，都在半小时内可到海滩，却没有一个有半点海滨气息。Jete 是“Fino de Jete”番荔枝的得名之地，这一品种享有该地区的原产地名称保护。Vélez de Benaudalla 是其中最实用的一个，它位于通往格拉纳达的公路上，而不是在一条死路的尽头，还有一座被当地人称为“小赫内拉利费”的纳斯里德花园。
适合您，如果您想要土地、水源、一个仍在运转的西班牙村庄，以及与海边完全不同的价格。
一家商店，一间酒吧，您和医院之间隔着一条山路，而冬天您会在天黑后开这段路。
人口和外国居民比例来自 INE 市政人口登记。挂牌价来自 Fotocasa 指数，2026 年 8 月；这是挂牌价，不是成交价，而且在小城镇波动较大。
日常生活
三杯酒就是一顿午饭
格拉纳达省是西班牙最后几个免费 tapa 依然真正普遍的地方之一。这不是旅游局的宣传，而是这里酒吧的定价方式。
您点一杯 caña 啤酒或一杯葡萄酒，价格在 €2.50 到 €3.20 之间，随酒就会送上一碟小菜，不用点也不收钱。不是三颗橄榄，而是一碗 migas、一块 tortilla、一份炸 boquerones（鳀鱼）或一份炖菜。点三杯，午饭就解决了。单单这一个习俗，就是这里的社交生活比往西一小时的地方便宜的最大原因，而且整条海岸都是如此，不只是在城里。
这里的食材格外好。Motril 的 lonja 直接在码头上拍卖当天的渔获：这段海岸闻名的小甜虾 quisquilla，还有 cigala（挪威海螯虾）、salmonete（红鲻鱼）、章鱼、无须鳕和鲷鱼；如果您想看现场，渔港还提供导览参观。从复活节到十月，海滩上会用甘蔗签子串起沙丁鱼，在装满沙子的半截船里生起明火来烤：这就是 espeto。内陆是亚热带水果，而在 Contraviesa 山区，海拔一千米以上的葡萄园种着本地白葡萄 Vijiriego，味道和 Costa del Sol 每家酒吧倒的 Rioja 完全不同。
您实际需要多少西班牙语
这取决于您定居在 Río Verde 的哪一边。在 Almuñécar 和 La Herradura，大约每五个居民中就有一个出生在国外，酒吧服务员、中介和一些前台会切换成英语。这既是安慰，也是陷阱：完全有可能在这里住了三年，还是没法跟水管工争论。
Motril 则是另一座城镇：一座六万人的工作城市，七千名外国居民大多是摩洛哥、罗马尼亚和拉丁美洲家庭，他们为港口、温室和水果包装厂而来。在那里的市政厅，英语毫无用处。往内陆走八公里，西班牙语就完全不是可选项了。
这才是与 Costa del Sol 真正的不同，值得清醒地想一想这是否是您想要的：这里没有大到可以生活其中的英语圈子。Salobreña 就是一个缩影：在它的一千六百名外国居民中，罗马尼亚人和英国人几乎一样多。您最终会和所有人混在一起，而不是被归进某个封闭社区。提高西班牙语最便宜的正规途径是 Motril 的公立 Escuela Oficial de Idiomas（官方语言学校）；沿高速公路上去四十分钟的格拉纳达，有大量面向外国人的课程。
一年里真正会发生什么
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1 月 5–6 日
Reyes Magos
五日晚上的 cabalgata 游行是孩子们的圣诞节：花车巡游，糖果成公斤地撒向人群。礼物在六日送，而不是二十五日。
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3 月 / 4 月
Semana Santa
整整一周，宗教兄弟会抬着圣像穿行 Motril 和 Almuñécar 的街道，步速缓慢，常在夜间，每根抬杠下都有一名 costalero。如果您要买的房子在游行街道上，问清楚游行哪几晚经过。
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5 月初
Cruces de Mayo
庭院和广场摆满用康乃馨扎成的十字架，是格拉纳达最美的几天。
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5 月下旬 / 6 月
Corpus Christi
格拉纳达真正的节庆（feria）。Tarasca——一个骑在龙背上的人偶，在巨人和大头人偶的护送下，于周三中午从 Plaza del Carmen 出发。
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6 月 23 日
San Juan
沙滩上燃起篝火，午夜时分走进海里。整条海岸的人同时都在海滩上。
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7 月 16 日
Virgen del Carmen
一年中最具本地色彩的一天。她是所有海上劳作者的守护者：晚上八点左右，圣像被抬到渔港并乘船出海，在 Motril、La Herradura、Salobreña 和 Almuñécar 的 Barrio de los Marinos 都是如此。
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8 月 9–15 日
Almuñécar 节庆（feria）
Río Verde 场地上搭起二十个 caseta 帐篷，还有免费音乐会；15 日，Virgen de la Antigua 圣像被抬着穿过街道，在烟花中于 San Cristóbal 登船。还有一个“día sin ruido”（无噪音日），游乐设施不放音乐，照顾需要安静的孩子。
医疗、学校、钱
人们第二个才问的实际问题
每个人最先问的都是天气。而这些答案，才决定搬过来到底行不行得通。
医疗：您从哪扇门进入
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您在这里工作
公共医疗，免费
受雇工作或缴纳 autónomo（自雇）社保，从您在 Seguridad Social 登记之日起就进入西班牙医疗体系。带上社保号、NIE 和 padrón（住址登记）证明去当地的 centro de salud（医疗中心），就能办好安达卢西亚医疗卡。受抚养家属随您一同纳入。
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您领取英国国家养老金
S1，由英国支付
通过 NHS Business Services Authority 的 Overseas Healthcare Services 申请，在这里向 INSS 登记 S1，然后到您的医疗中心领取医疗卡。反过来也适用：自 2024 年 1 月 1 日起，S1 持有人到英格兰探访时，可享受与当地居民相同的医疗待遇。
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提前退休，靠积蓄生活
先买私人保险，再加入 convenio
convenio especial 是一种自付加入的方案，65 岁以下每月 €60，65 岁及以上每月 €157，但申请前必须证明已连续居住满一年，所以它无法覆盖您的第一年。它也不包括药费：处方药您要支付 100%。2026 年 7 月，65 岁人士的基础私人保险平均约每月 €59，不含自付部分的则约为 €164。
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您是来访，不是居民
GHIC / EHIC，仅此而已
它只覆盖短期访问期间必要的公立医疗，别无其他。从您成为居民的那天起，它就不再是您的保障，而西班牙医院越来越多地会核查。搬来后还依赖 GHIC，是这段海岸上较常见、代价也较高的错误之一。
医院在哪里
您所在区的医院是 Motril 的 Hospital Santa Ana。“Hospital general básico”（基础综合医院）是一个精确的术语，而不是谦虚的说法：它设有急诊、内科、儿科、产科、眼科、耳鼻喉科、泌尿科、创伤科、康复科、精神科和重症监护。孩子在那里出生，髋关节手术也在那里做。它做不了的——复杂的肿瘤治疗、专科心脏和神经科诊疗——就沿 A-44 送到格拉纳达；Clínico San Cecilio 医院位于健康科学技术园，从海边过来遇到的第一个城市出口就是。
Almuñécar 到 Motril 19 公里。Motril 到格拉纳达 65 公里。如果您七十多岁，打算在西端或内陆山谷里买房，下决定之前亲自开车去一趟急诊入口，而且要在八月去，不是二月。坦白说一句：人口在旺季翻三倍，沿海医院的人手配置一直承受压力，2026 年夏天卫生系统就不得不重新调整 Santa Ana 急诊的排班。
学校
这里大多数外国家庭用的是西班牙公立教育体系，而它接纳新来者的能力比家长预想的要好。安达卢西亚为此专门设有一个项目，Aulas Temporales de Adaptación Lingüística，大家都叫它 ATAL：由专职老师在上课时间辅导不会西班牙语的孩子。十岁左右以下的孩子，九月入学时一句话不会说，到复活节就在操场上跟人争论了，这很常见。青少年会难一些，您应该如实地为此做好准备，而不是心存侥幸。
如果要英国课程，这段海岸上现实的选择只有一个：Almuñécar International School，创办于 1989 年，由非营利的家长联合会所有，按英国国家课程教授三到十九岁的学生。学校规模小，约 250 名学生，约 60% 是西班牙孩子，所以并不是外籍人士的小圈子。2026/27 学年学费从幼儿园年级约 €7,956 到高中（sixth form）阶段约 €12,022。除此之外，就只能通勤 76 公里去格拉纳达或 131 公里去马拉加，没有哪个明智的人会天天这样跑。在决定买哪套房子之前，先确认您孩子所在年级还有没有名额。
2026 年的物价
| 项目 | 常见金额 | 说明 |
|---|---|---|
| Menú del día（每日套餐） | €14 或更低 | 三道菜，配面包和一杯饮料。2025 年全国平均为 €14.20；安达卢西亚持平或更低。 |
| 咖啡 · 一杯 caña 啤酒 | €1.40–1.70 · €2.50–3.50 | 在这个省，啤酒还配一份 tapa。 |
| 每周采购 | ≈ 每月 €320 | OCU 跟踪的购物篮，2026 年 5 月。四年上涨了 36%，仅去年一年水果和蔬菜就上涨了 14.7%。换一家连锁超市每年可省约 €1,100。 |
| 已通电 | 每月 €66–78 | OCU 的基准家庭，采用管制电价，2026 年 6 月和 7 月。空调是变数，您七月的电费会高于一月。 |
| 光纤 · 手机 | €20–35 · €7–10 | 促销价的 600 Mbps 光纤，以及小运营商的无限流量 SIM 卡。网络是唯一真正便宜的东西。 |
| 汽油 · 柴油 | 每升 €1.70 · €1.82 | 2026 年 8 月。注意顺序：在西班牙，柴油比汽油贵，这和大多数英国买家来时的印象正好相反。 |
| ITV · 车险 | €33–49 · ≈ 每年 €503 | ITV 相当于英国的 MOT 车检，在安达卢西亚是固定价格的公共垄断服务，在规定期限内预约可打九折，逾期一个月则加收 12%。 |
交通
距机场一小时，距阿尔罕布拉宫一小时
几乎所有行程您都会用马拉加机场。2025 年它接待了近 2,700 万人次旅客，有 57 家航空公司飞往 151 个目的地。实际上，这意味着您可以在曼彻斯特吃完早餐出发，到 Almuñécar 吃午饭；如果您打算搬来这里，更重要的是，您的家人一年中每个月都有便宜、频繁的航班可选。
您每周都会走的两条公路都是免费的。整个 Costa Tropical 没有任何收费站，上格拉纳达的山路也没有。A-7 沿海而行，穿过一连串隧道和高架桥；A-44 从 Motril 上方不远处向内陆爬升，穿过 Lecrín 山谷。不过，后果也要说清楚：这段海岸上没有任何铁路，过去也从来没有过。格拉纳达是西班牙唯一一个海岸线上从未通过火车的沿海省份。格拉纳达至 Motril 的铁路从十九世纪起就时断时续地被承诺，截至 2026 年仍然没有线路、没有资金、没有日期。在这里汽车不是可有可无的，您也不应该为一条可能永远建不成的铁路支付溢价。
| 从 Almuñécar 或 Salobreña 前往 | 距离 | 时间 | 须知 |
|---|---|---|---|
| 马拉加机场（AGP） | 80–110 公里 | 1 小时 – 1 小时 15 分 | 57 家航空公司，151 个航点，22 个英国机场。这是您通往欧洲的门户。 |
| 格拉纳达机场（GRX） | 70–90 公里 | 1 小时 | 实际上是国内机场，2025 年只有 5.4% 的客流是国际航线。飞马德里和巴塞罗那非常方便。 |
| 格拉纳达市 | 65–76 公里 | 50 分钟 – 1 小时 10 分 | 全程免费高速公路。八月的周日傍晚要多算二十分钟。 |
| 内华达山滑雪场 | ≈ 100 公里 | 1 小时 30 分 – 1 小时 45 分 | 欧洲最南端的滑雪场，也是西班牙海拔最高的滑雪场，海拔 2,100–3,300 米。 |
| Nerja | 20 公里 | 20 分钟 | 刚过马拉加省界，是另一个房产市场。 |
| 马德里，从格拉纳达乘 AVE 高铁 | – | 3 小时 32 分 | 每天六班。06:12 的“madrugador”早班车 09:44 抵达 Atocha 车站。 |
| 摩洛哥，从 Motril 乘渡轮 | – | ≈ 5 小时 | 全年有船去 Melilla，夏季还有去 Nador 和 Al Hoceima 的航线。可以带车上船。 |
人人都会说的一句话
“上午滑雪，下午游泳”
没错，在四月可以，而且花的时间比他们说的要长。
从 Pradollano 的雪道下到格拉纳达约 32 公里，再到 Salobreña 的海滩还有 65 公里。实际算下来，门到门需要一个半小时到一小时三刻钟，而不是别处写的“一小时”；如果滑雪的车流在 Cenes de la Vega 的弯道排起长队，还会更久。滑到一点，在车上吃饭，三点半踩上沙滩。
更大的限制是季节。一月份 Almuñécar 外的海水很冷，您只会蹚水，不会游泳。上午和下午都真正舒适的时段是三月下旬到五月初：四月海水平均约 16°C，五月约 18°C，海边气温二十出头，内华达山滑雪场的缆车也还在运行——2026 年的雪季一直持续到 5 月 3 日。买一张半日票，四月去，这句话就完全属实。
140 条有标记的雪道，总长 112.5 公里，23 条缆车。2025/26 雪季成人日票 €52–66，动态定价，最便宜的是十一月和四月下旬。
格拉纳达，沿路上去五十分钟
格拉纳达对您来说不会是去一两次的一日游。您会去那里做扫描检查、参加学校开放日、逛像样的书店、坐飞机去马德里，或者周四晚上出去玩。这座城市有 234,000 人，海拔 684 米，夹在平原和群山之间，在街上就能看到雪线。
阿尔罕布拉宫、赫内拉利费花园和阿尔拜辛区于 1984 年一同被联合国教科文组织列入世界遗产名录。2025 年阿尔罕布拉宫接待了 270 万游客，现在为保护古迹实行限流。住在这里，您会学到一个窍门：冬天下午预订纳斯里德宫的最后一个时段，狮子院几乎只属于您一人。宫殿下方的阿尔拜辛是一座山丘，布满白墙的 carmen 庭院宅邸和鹅卵石小巷；河谷上方，Sacromonte 的洞穴屋里至今仍在表演 zambra。格拉纳达大学有近 45,000 名本科生，所以这座城市在二月也显得年轻；科学园则是安达卢西亚最大的博物馆。
而城市之外的腹地，才是选择在这里、而不是往西一小时的地方买房的真正理由：向内陆二十分钟是 Lecrín 山谷，满是橙园和露天水渠；Alpujarras 的村庄层层叠叠地分布在内华达山脉南坡，Trevélez 在海拔 1,543 米处风干火腿，因为那里空气稀薄干燥；在 Guadix，两千多座洞穴屋至今仍有人居住，因为它们八月凉爽、一月温暖。去科尔多瓦和塞维利亚，一天往返也很从容。您可以参观大清真寺，回家吃一顿晚一点的晚饭。
市场
比 Marbella 便宜三分之一，差距正在缩小
Costa Tropical 便宜，不是因为这里什么都没发生。它便宜，是因为高速公路比修到 Marbella 晚了二十年才到这里；而它的涨速是那些比它贵的度假地的二到四倍。
与 Almuñécar 相比，过了省界的下一个度假地 Nerja——地理上属于同一段海岸——贵约 13%，Estepona 贵 25%，Marbella 贵 33%。如果以 Salobreña 为基准，差距分别变成 35%、44% 和 50%。Motril 比 Marbella 便宜 60% 以上。
不过，要注意走势。截至 2026 年 8 月的一年里，Marbella 上涨 5.4%，Estepona 上涨 8.8%，而 Almuñécar 上涨 18.7%，Motril 上涨 23.0%。今天的折价是真实的，而缩小差距最快的恰恰是原本最便宜的城镇。五年间，格拉纳达海岸的平均房价从约 €184,800 涨到约 €238,100，涨幅 28.8%，大部分发生在最近。
同一城镇内部的差距比城镇之间的差距更大，这是指数无法告诉您的。在 Almuñécar，El Rescate 约为 €2,319/m²，而 Velilla-Taramay 的挂牌价为 €3,431。在 Motril，市中心是 €1,613，而两公里外的低层高尔夫区 Playa Granada 是 €3,201。选对街区（barrio）比选对城镇更重要。
这些钱能买到什么
| 房产 | Almuñécar | Salobreña | Motril |
|---|---|---|---|
| 两居室公寓，70 m²，步行可到海滩 | ≈ €237,000 | ≈ €177,000 | ≈ €134,000 |
| 三居室联排别墅，120 m² | ≈ €407,000 | ≈ €303,000 | – |
| 带泳池的别墅，200 m² | ≈ €678,000 | – | – |
这是计算结果，不是房源：用指数乘以典型面积得出。数量级是对的，也和候选清单通常的样子差不多，但在定预算之前，请向我们索取真实的可比房源。
如何购房
九个步骤，八到十二周
在西班牙买房并不比在您自己的国家买房更难。只是不同，而所有的不同都藏在没人想到去看的地方。这里按顺序列出完整流程，并指明每个阶段的陷阱。
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最先开始
第 1 步。 办理 NIE
Número de Identidad de Extranjero 是公证人、税务局和产权登记处识别您身份的号码。没有它，您就不能签署契据、缴纳财产转让税或登记房产。它不是居留许可，也不赋予您在这里居住的权利，可以把它看作一个恰好由警方签发的税号。用 EX-15 表格申请，携带护照，以及用 modelo 790 código 012 缴纳 €9.84 费用的凭证，可以在 Motril 的 Policía Nacional 和格拉纳达的 Oficina de Extranjería 办理，也可以在您居住地所属的西班牙领事馆办理。
注意 法律规定行政机关须在五天内作出决定。真正的瓶颈是预约，可能要等几周：先约好 cita previa 再订机票，或者让您的律师凭授权委托书代为申请。
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在您签任何文件之前
第 2 步。 聘请您自己的律师
在西班牙，中介受雇于付钱给他们的一方，而公证人是公职人员，其职责是确保契据合法，而不是维护您的交易利益。两者都不是您的顾问。在签署任何文件之前——包括看起来只是走个形式的预订单——先聘请一位独立的 abogado（律师），最好是 Ilustre Colegio de Abogados de Granada 登记在册的律师。费用一般是固定收费，或 1% 加 21% IVA；房价在约 €250,000 以上时，固定报价通常更划算。书面问清包含哪些服务，因为 NIE、授权委托书、税务申报和水电过户常常另外报价。
注意 如果中介提出通过他们每周都合作的律所“处理法律事务”，那就是披着热心外衣的利益冲突。唯一一个只为保护您而收费的人，不应该同时收卖方的钱。
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1–2 周
第 3 步。 做好远程购房的准备
交易完成日很少恰好落在您订好机票的那一周，所以大多数买家会签一份 poder notarial（公证授权书），让律师代为签署契据、缴税、登记房产并开通水电。最省事的办法是在您所在地的西班牙领事馆签署，领事官员在那里行使公证职能，这份文件生来就是西班牙文件，无需海牙认证或翻译。如果改在您本国的公证人面前签署，就需要先做海牙认证，再做宣誓翻译，顺序不能颠倒，这样认证内容也会出现在译文中。您还需要开一个非居民银行账户，这需要 certificado de no residencia（非居民证明）。
注意 让您的律师用西班牙语起草授权委托书，再发给您。街边律所出具的笼统的“一般授权委托书”，常常因缺少具体授权事项而被西班牙公证人拒绝。
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2–3 周
第 4 步。 尽职调查：决定成败的文件
这一阶段才是律师费物有所值的地方，而且发生在您投入资金之前。产权登记处的 nota simple 会告诉您房产的合法业主是谁，并在 Cargas（负担）一栏列出登记在该房产上的每一项抵押、查封、法院负担和地役权。在西班牙，负担跟着房产走，而不是跟着人走：一项您没看到的查封，就是一项您买下的查封。同时，您的律师还会核查 catastro、市政府的规划档案、首次入住情况、有效的能源证书、老楼的 ITE（建筑技术检查），以及业主社区出具的卖方无欠款证明。
注意 catastro 是一张税务地图，不是产权证明，它在面积、边界，甚至泳池是否存在等问题上经常与产权登记处不一致。永远不要按地籍面积买房。另外，安达卢西亚没有 cédula de habitabilidad（居住许可证），它在 1987 年就已废除。坚持要这份证书的人，背的是加泰罗尼亚的法律。
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第 0 周，然后第 3–4 周
第 5 步。 先预订，再签 arras 合同
contrato de reserva（预订合同）以一笔不大的款项，让房产下架两到四周。它是市场惯用的工具，而不是法律上的类别，条款差别很大：有的规定查出问题可以退款，有的不退。真正的合同是 contrato de arras。根据《民法典》第 1454 条，“悔约”形式的定金买下的是一项反悔权：如果您退出，按惯例支付的 10% 归卖方所有；如果卖方退出，则必须双倍返还。
注意 定金并不自动等于 arras penitenciales（悔约定金）。最高法院对退出权作严格解释，并已判定仅仅引用第 1454 条是不够的。如果措辞不明确，您的 10% 可能被视为预付款，这意味着卖方可以起诉您要求完成交易，而不只是没收这笔钱。
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多出 4–6 周
第 6 步。 如果您要贷款
西班牙银行给非居民的贷款条件更严：贷款额最多为房产价值的 60–70%，而居民约为 80%；欧盟买家一般能拿到这个区间的上限，非欧盟申请人则更常是 60%。2026 年 8 月，十二个月期 Euríbor 平均为 2.947%；面向非居民的固定利率报价约为 3.2–4.3%，期限二十到二十五年。Ley 5/2019 保护您，而且完全适用：签约前至少十天，贷款方必须向您提供具有约束力的 FEIN、FiAE 风险提示表和合同草案，您还必须到您自己选择的公证人那里参加一次免费的 acta previa，由公证人逐条解释条款。
注意 贷款成数按成交价和银行自己的估值中较低的那个计算。如果 tasación（估价）比您谈定的价格低 €30,000，这 €30,000 就要从您自己口袋里出，而到那时，您 10% 的 arras 定金早已付出。
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在支付任何一期款项之前
第 7 步。 如果是期房
购买一套还不存在的公寓，意味着凭一个承诺把钱交给开发商，而西班牙法律已经针对 2008 年的种种失败重新制定。开发商在施工期间收取款项，必须通过保险或银行担保，保证退还每一欧元及利息，并且必须把钱存入仅用于该工程的专用账户。此外还有强制性的十年结构保险，即 seguro decenal，它把之后的每一位买家都列为被保险人，所以买一套三年房龄的公寓，还会附带七年的这项保障。
注意 担保必须以您的名义单独出具。宣传册上一段关于开发商有“银行支持”的文字不是担保。如果他们拿不出属于您的担保证书，就不要付款；问的同时，顺便到市政府核实一下建筑许可证号。
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一个上午
第 8 步。 在公证人处完成交易
escritura pública de compraventa（公开买卖契据）是把您的私人合同变成产权登记处会接受的产权的文件，在法律上，签署契据即视为交付房产，所以钥匙是在公证人的桌前交接的。所有人聚在一个房间里：您或您的代理人、卖方、双方律师，通常还有中介，有抵押贷款的话还有银行代表。公证人宣读契据，核实每个人的身份，写明地籍编号，并记录确切的付款方式。款项通过银行本票或当场确认的当日转账支付；现金实际上不可能。
注意 谁请公证人谁付费，而按惯例这笔费用由买方承担，所以通常由买方指定公证人。不要让中介告诉您该由他们来选。另外，您离开时拿到的是一份简单副本，而不是契据本身，经授权的正式副本要等登记处办完手续后才会寄来。
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4–8 周
第 9 步。 之后：登记和纳税期限
契据一签，房产就归您所有，但当天下午好几个时钟就开始走了。公证人当天就把电子副本提交给产权登记处，形成优先登记，阻止任何人登记相冲突的权利主张；登记官随后有十五个工作日完成登记。您有两个月时间用 modelo 600 申报并缴纳财产转让税——安达卢西亚自 2022 年 1 月 1 日起的契据把期限从三十个工作日改成了两个月，而大多数通用指南仍印着旧规定。之后还要过户 catastro 记录，把水电和垃圾税改到您名下，设置 IBI 自动扣款，并通知业主社区的管理人。
注意 如果卖方是非居民个人，有两项义务会落到您身上：您是 plusvalía municipal 的代缴纳税人，它有自己的三十个工作日期限；您还必须预扣房价的 3%，并在一个月内用 modelo 211 缴纳。除非您的律师在公证人桌前就把这笔钱扣下，否则这两项义务您根本看不到。
实际需要多长时间
一宗干净的全款交易需要八到十二周；有抵押贷款则需要三到四个月。nota simple 几天就能拿到，但规划、业主社区、许可证和 IBI 的查询需要两周，这正是您不应该在报价被接受当天就签 arras 合同的原因。规划状况存疑的乡村房产，可能要花更长时间。
资金
二手房加 9%，新房加 13%
安达卢西亚的二手房财产转让税统一为 7%，此前是最高曾达 10% 的累进税率，所以 2021 年在这里买房明显便宜了。新房则改缴 10% 增值税加 1.2% 印花税。其余都是专业服务费，而且比人们担心的要少。
Almuñécar 一套 €300,000 的二手公寓
由一对居住在英国的英国夫妇全款购买，假设 Catastro 的参考价值（valor de referencia）不高于成交价。
- 房价 €300,000
- 税费 €21,000
- 服务费 €6,080
| 购房价 | €300,000 |
|---|---|
| 财产转让税（ITP），7% | €21,000 |
| 公证员 | €800 |
| 产权登记处 | €350 |
| Gestoría | €400 |
| 独立律师，1% + IVA | €3,630 |
| 房屋检测 | €600 |
| NIE、授权委托书、翻译 | €300 |
| 额外费用 （占房价的 9.0%） | €27,080 |
| 总计 | €327,080 |
开发商的一套 €450,000 新房
新房的购买成本大约高出四个百分点，因为增值税取代了财产转让税，而且还要另外加收印花税。
- 房价 €450,000
- 税费 €50,400
- 服务费 €7,295
| 购房价 | €450,000 |
|---|---|
| IVA，10% | €45,000 |
| 印花税（AJD），1.2% | €5,400 |
| 公证员 | €1,000 |
| 产权登记处 | €400 |
| Gestoría | €450 |
| 独立律师，1% + IVA | €5,445 |
| 额外费用 （占房价的 12.8%） | €57,695 |
| 总计 | €507,695 |
税不是按您实际支付的价格征收的
自 2022 年 1 月 1 日起，财产转让税和印花税的计税基础是 Catastro 为该房产核定的 valor de referencia（参考价值），如果申报价格更高，则以申报价格为准。签约前先查参考价值：如果它高于您谈定的价格，您就要按一个您从未支付过的数字纳税。这也意味着，为了省税而少报价格并不能省税，只会招来补税评估，外加利息。
每年的持有成本
| 年度项目 | 常见金额 | 取决于什么 |
|---|---|---|
| IBI（市政房产税） | €810 | Almuñécar 的城市房产税率自 2026 年 1 月 1 日起从 1.07% 降至 0.81%，税单大约减少四分之一。Salobreña 约为 0.71%，Motril 为 0.522%。它按 valor catastral（登记评估价值）而不是成交价计税，所以请查看卖方的 IBI 缴费单，不要靠猜。 |
| 社区费 | €1,440 | 一个带泳池的典型住宅小区，每月 €120。除了预算，还要索取过去三年的会议记录。 |
| 房屋及室内财产保险 | €350 | 这种面积的公寓的标准水平。 |
| 水电固定费用 | €800 | 按季节性居住计算。在西班牙，不管您在不在，都要按签约功率付费。 |
| 非居民所得税 | €480 | Modelo 210。即使房子空置，您也要按推定收入纳税，即 valor catastral 的 1.1% 或 2%，欧盟居民税率 19%，其他人 24%，英国脱欧后英国业主也包括在内。每位共有人分别申报。 |
| 代为申报的人 | €150 | 税务代表。很多人正是因为跳过申报，多年后才发现自己的资本利得退税被卡住了。 |
| 合计约 | €4,030 | 约每月 €340，另加垃圾处理税；2025 年各地市政府被要求按服务的实际成本收费，这项税在全西班牙大幅上涨。请要求查看最近一张缴费单。 |
财富税：大多数买家都在白担心的部分
西班牙有财富税，而安达卢西亚过去四年一直用 100% 的 bonificación（税收减免）把它抵消为零。非居民只就位于西班牙的资产纳税，并可适用其大部分资产所在自治区的规定。如果您在 Almuñécar 拥有一套 €400,000 的公寓，在这里没有其他资产，那么地区财富税和国家团结税都是零，后者对 €300 万以下的资产不征税。如果您在西班牙拥有 €400 万的房产，就需要请西班牙税务顾问来算，而不是看宣传册。
以及再次出售的成本
买之前先规划好退出；现在就弄清楚更省钱。如果您出售时仍是非居民，买方依法必须预扣房价的 3%，并在一个月内缴给税务局。这不是一项税，而是替您预缴的款项。之后，自交易完成之日起，您有四个月时间自行申报实际收益，无论国籍，税率都是 19%；24% 的非欧盟税率不适用于房产收益。如果实际收益的 19% 少于预扣的 3%，您可以申请退还差额。
卖方还要缴纳 plusvalía municipal，即土地增值税。2021 年宪法法院废除旧计算公式后，这项税重新制定，现在按两种方法中税额较低的一种计算；如果土地没有增值，则无需缴纳。此外还有能源证书和中介费；这条海岸的中介佣金由合同约定而非法规规定，常见报价为 3–5% 加 IVA，而且可以谈。
税率已于 2026 年 8 月对照 Junta de Andalucía 发布的措施和 Agencia Tributaria 核实。专业服务费为市场估计，会有出入；公证和登记收费标准由王室法令规定。本指南不构成税务建议，请自行咨询。
签证、出租、法律风险
您明天就可以买。留下来才是需要规划的部分。
没有什么能阻止您买房。一位英国、美国、加拿大或澳大利亚买家，带着护照、NIE 和已到账的资金走进 Almuñécar 的公证处，出来时就是业主，地位与西班牙人完全相同。但房契不会让您在这个国家多待一天。
作为非欧盟访客，您在整个申根区任意连续 180 天内可停留 90 天，而不是西班牙 90 天再加葡萄牙 90 天。入境日和离境日都计算在内，而且这个窗口是滚动计算的，不会在一月份重置，很多人就栽在这里：4 月 1 日抵达，6 月 29 日飞回去，您就用完了全部九十天；10 月 1 日再回来，您只能待四天，而不是重新获得一个完整额度。
现在边境会替您算这笔账。自 2026 年 4 月 10 日起，欧盟出入境系统已在所有申根外部口岸全面运行，盖章已经取消，出入境记录以电子方式保存，以前在马拉加不会被注意到的逾期停留，现在会被自动记录。
如果您在别处读到相反的说法，那个页面已经过时了
黄金签证已不复存在
自 2025 年 4 月 3 日起，购买 €500,000 的房产已不再换得西班牙居留权；那一天，Ley Orgánica 1/2025 清空了 2013 年《创业者法》第 63 至 67 条。无论什么价格、买多少房产，都不能再提出新的申请。该规定不溯及既往：在此日期之前提交的申请按旧规定审批，已有签证继续有效，续签仍按原授权批准时有效的规定办理。
实际结果反而让人轻松了一点。选房子是因为您想住或想出租，而不是因为有人告诉您它是一本护照。然后再单独根据自身条件选择您的移民途径。
现有的途径
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欧盟、欧洲经济区或瑞士护照
完全不需要签证
如果您打算停留超过三个月，只需在抵达后三个月内到外国人中央登记处登记，领取印有您 NIE 的绿色证明即可。这份清单上的其他内容都不适用于您。
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非营利性居留签证
每年 €28,800，不得工作
退休人士的途径，适用于靠养老金、租金或投资收入生活的人。门槛是 IPREM 的 400%，2026 年为 €28,800，每增加一名家庭成员加 €7,200，所以一对夫妇需证明 €36,000，另需全面私人医疗保险、无犯罪记录证明和健康证明。它禁止任何工作，包括为外国雇主远程工作。先一年，再两年，再两年，然后是长期居留。
注意 自 2025 年 5 月起，续签要求您在该日历年内实际在西班牙居住超过 183 天。这与成为西班牙税务居民的门槛相同。这种签证不存在既在两个国家都留一只脚、又不进入西班牙税网的版本。
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远程工作（数字游民）签证
≈ 每年 €34,200，可以工作
如果您的收入来自笔记本电脑而不是养老金，这才是正确的门路。它由 2022 年的初创企业法设立，没有受到黄金签证废除的影响。您为设在西班牙境外的雇主或客户远程工作；如果是自雇，来自西班牙客户的收入不得超过 20%。门槛是最低工资的 200%。可在西班牙境内申请，批准期三年，可续签两年。
注意 它附带“贝克汉姆法”选项：抵达当年及之后五年，€600,000 以内的西班牙工作收入统一按 24% 征税，前提是您在此前五年内不是西班牙税务居民。
对非欧盟买家征收“100% 税”
2025 年 1 月，西班牙首相宣布对非欧盟非居民购买的住房征收“最高 100%”的税，此后这项措施一直被误读，两个方向都有。下面是文件本身的内容。这项措施出自社会党议会党团于 2025 年 5 月 22 日提交的一项法案。第 4 条设立一项国家补充税，针对向非欧盟居民转让西班牙房产的交易，以 Catastro 参考价值为计税基础，税率按字面就是百分之一百，再从中扣除您实际缴纳的财产转让税。直白地说，它会让购买二手房的成本大约翻倍。开发商出售的新房属于增值税交易，不在其适用范围内。
注意它的判断依据：居住地，而不是国籍。住在澳大利亚的西班牙公民会被涵盖；在西班牙是税务居民的英国公民则不会。截至 2026 年 8 月，它既没有颁布，也没有表决，甚至连第一道议会程序都没有通过；2026 年 3 月的报道证实，它因缺乏支持而停滞，宪法律师也质疑，一项以非欧盟居住地为依据的税能否经得起欧盟资本自由流动原则的检验。
结论是：它不是法律，也许永远不会是，而已经完成的购房就是已经完成了。但它也没有死。有人把它当作现行费用报给您，要保持怀疑；有人说它永远不可能发生，也要同样怀疑。
出租给度假游客：地区和邻居，任何一方都可能让你做不成
很多买家打算在七月和八月出租房子。这可以合法进行，但有两道关卡，而且规定仍在变化。
第一，安达卢西亚：旅游用途住房（vivienda de uso turístico）须通过责任声明在安达卢西亚自治区政府登记，当地城市规划须允许这种用途，此后每个平台上的每则广告都必须注明其编号。自治区正在严格执法：已注销 13,000 多项登记，新增登记的增幅一年内从 16.9% 降至 3.1%。2025 年 7 月起实施的全国登记编号已于 2026 年 5 月被最高法院撤销。在指望租金收入之前，请先核实最新情况。
第二，也是最容易让人栽跟头的一点：你的邻居。自 2025 年 4 月 3 日起，在设有业主共同体的楼宇或小区内，新的度假出租须先获得共同体批准，需占份额五分之三的五分之三业主同意，同样的多数也可以限制、附加条件或禁止。在大多数住户常年居住的海滨楼里，可能很难获得批准。在购买打算出租的公寓之前，请阅读章程（其中可能已有禁止规定）和最近三年的会议纪要。
对回报要保持冷静。2026 年年中，全国住宅毛租金收益率为 6.5%，一年前为 7.2%，而度假出租还要另外承担管理、清洁和冬季空置。来自欧盟以外的非居民按毛租金缴纳 24% 的税，不能扣除社区费、IBI、保险或维修费用；欧盟居民税率为 19%，并且可以扣除。请按毛数字做预算。
安达卢西亚风险清单
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农村用地和违规建筑
Almuñécar 上方的乡间、Otívar 后面的山丘和 Motril 周边的 campo（田野），到处都是无许可证或超出许可范围建造的房子。市政府下令拆除的权力在竣工六年后失效，过了这个期限的建筑可以被认定为 Asimilado Fuera de Ordenación。AFO 不是合法化：它只记录这栋房子不能再被拆除，把您可做的工程限制在维护范围内，还会让贷款方变得谨慎。“AFO 正在办理”不等于 AFO 已经办好。
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海与 Ley de Costas
海岸法从海岸线向内陆划出 100 米的保护地役带，带内禁止新建住宅，现有建筑不得增加体积、高度或建筑面积。这些地役权不受时效限制：几十年无人异议的所有权也补救不了什么，而一次重新进行的 deslinde（划界）就可能把一栋安稳了四十年的房子划进界线以内。在 La Herradura、Velilla 或 Torrenueva 的海滨第一排，核查这一点不是可选项。
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缺少入住文件
在安达卢西亚，首次入住现在一般通过责任声明办理，市政府事后核查，并可宣布其无效。一栋既没有许可证、也没有有效声明的房子，接不上市政水电，也很难转卖。
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随房子一起来的债务
未缴的社区费附着在房产上，而不是欠下这笔钱的人身上：公寓要为当年及之前三年的欠款负责。卖方必须出具无欠款证明，坚持在去公证人那里之前看到它，而不是到了公证人那里才看。
清单
让人栽跟头的地方
这些都不稀奇，而每一条都曾让这段海岸上的某个人损失真金白银。上面每个步骤旁的提醒是详细版本；这份清单是拿去给您的律师看的。
在您爱上它之前
- 二月去看一次，八月也去看一次。Almuñécar 夏天的人口从 28,000 增加到 100,000 以上；La Herradura、Calahonda 和 Castell de Ferro 从十月到复活节大部分酒吧都会关门。要问您那条街上哪些店铺一月营业，而不是问“镇上”开不开。
- 在为海景房支付溢价之前，先走进海里试试。这里是深灰色的沙和圆卵石，坡度很陡，不是 Marbella 那种外运来的沙子。当地人穿沙滩鞋是有原因的。
- 开车去一趟 Motril 的 Hospital Santa Ana，开到急诊入口，而不是镇口的路牌。然后八月再开一次。
- 地图上的距离不等于开车的距离。从内陆村庄到海边 12 公里，走盘山路可能要 25–30 分钟，而冬天您会在天黑后开这段路。
- 不要为格拉纳达至 Motril 的铁路支付溢价。它从十九世纪起就被承诺，至今仍然没有线路、没有资金、没有日期。
在您签任何文件之前
- 亲自读一读 nota simple。负担跟着房产走，而不是跟着人走。
- 查一查 Catastro 的 valor de referencia。如果它高于成交价，您就要按它纳税。
- 确认 arras 合同明确写明是“悔约”性质。否则，您的 10% 可能被视为预付款，卖方可以起诉您，要求您完成交易。
- 凡是乡村房产或扩建过的房子，都要书面问清 AFO 的情况。“正在办理”的 AFO 不等于 AFO。
- 向业主社区索取无欠款证明、预算和过去三年的会议记录，漏水的屋顶和旅游出租的投票都记录在那里。如果您打算出租，要确认章程允许，并且没有待表决的五分之三多数禁止提案。
- 永远不要接受通过电子邮件更改银行账户信息。购房付款诈骗专门针对这类买家；请用您原本就有的号码打电话确认。
交易完成前后
- 在两个月内申报财产转让税——这是安达卢西亚的期限，而不是大多数指南写的三十个工作日。
- 每年都申报非居民所得税，即使公寓空置也要申报。不申报会在您出售时卡住资本利得退税。
- 立一份西班牙遗嘱，选择适用您国籍国的法律，除非您希望适用西班牙的强制继承份制度。
问答
我们真正被问到的问题
我不是欧盟公民，可以买吗？
可以，没有限制，条件与西班牙买家相同，您需要 NIE 和已到账的资金。但买房不会给您任何居留权：作为非欧盟访客，除非您凭自身条件另行取得签证，否则在申根区内任意连续 180 天中仍只能停留 90 天。
交易完成时我需要人在西班牙吗？
不需要。大多数买家会签授权委托书，让律师代为签署契据、缴税并开通水电。在西班牙领事馆签署的委托书无需海牙认证或宣誓翻译。
除房价外，我应该预留多少预算？
二手房约 9%，新房约 13%。差别在于税；专业服务费两种情况下都约为 2%。
我可以把房子租给度假游客吗？
通常可以，但须满足三点：已在安达卢西亚自治区政府（Junta de Andalucía）登记，当地城市规划允许，并且在设有业主共同体的楼宇或小区内，共同体已事先批准。2025 年推出的全国登记编号已于 2026 年 5 月被最高法院撤销，相关规定仍在变化，因此在指望租金收入之前，请先核实最新情况。
如果我从不出租，要交什么税？
您仍需按推定收入提交非居民申报，一套普通公寓每年几百欧元。金额小，容易忘，而未申报的年份会在您出售时卡住资本利得退税。
我需要汽车吗？
需要。这段海岸上没有任何铁路，而大多数买家最终选择的山坡住宅小区，步行去不了商店或学校。大巴很有用，但只能站到站。
我的西班牙语要好到什么程度？
要比在 Costa del Sol 好。在 Almuñécar 和 La Herradura，用英语可以应付；在 Motril 和内陆则不行。这里没有大到可以生活其中的英语圈子，而大多数人发现，这恰恰是好处，而不是问题。
术语表
您会遇到的词
这些词会以原文出现在合同或邮件里，不会有人给您翻译。认得它们，决定了您是自己掌握购房进程，还是被人牵着走。
- NIE
- Número de Identidad de Extranjero，即您在西班牙的外国人身份号码。它不是居留许可；没有它就不能买房。
- Nota simple
- 产权登记处的摘录：谁是业主、拥有的是什么，以及登记在该房产上的每一项负担。这是购房过程中最重要的一份文件。
- Catastro
- 不动产地籍：一个用于税务和测绘的登记系统。它在面积和边界上经常与产权登记处不一致，而且不能作为产权证明。
- Valor de referencia
- Catastro 为某一具体房产核定的参考价值。自 2022 年起，如果它高于您支付的价格，就以它作为计税基础。
- Contrato de arras
- 定金合同。在“悔约”形式下，它是一项付费的反悔权：您放弃已付的 10%，或由卖方双倍返还。
- Escritura pública
- 在公证人面前签署的公开买卖契据。在法律上，签署契据即视为交付房产，所以钥匙就在那时交接。
- ITP
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales，二手房财产转让税。在安达卢西亚统一为 7%。
- AJD
- Actos Jurídicos Documentados，印花税，在安达卢西亚为 1.2%，新房在缴纳 10% 增值税的同时征收。
- IBI
- Impuesto sobre Bienes Inmuebles，每年的市政房产税，按 valor catastral 征收。
- Plusvalía municipal
- 市政府对自上次出售以来土地增值征收的税。通常由卖方承担，但如果卖方是非居民，就会成为买方的问题。
- Modelo 210
- 非居民所得税申报。即使房子空置、从未出租，也每年都要申报。
- Comunidad de propietarios
- 一栋楼或一个住宅小区的业主协会。它的债务随公寓转移，而且自 2025 年起，它可以五分之三多数投票禁止旅游出租。
- AFO
- Asimilado Fuera de Ordenación，即承认一栋违规建筑已不能再被拆除。这不是合法化，而且会限制您可以建造的内容。
- Deslinde
- 确定公共海域用地终点与私人产权起点的行政划界。对海滨第一排的任何房产都至关重要。